房地产开发企业会计与纳税实操从新手到高手（全新图解案例版）

本书是一部解决企业日常会计核算和税务问题的“实务操作指南”。以房地产开发企业设立、获取土地、项目立项报批、开发建设、转让及销售等具体的业务流程为线索，以会计流程为补充的结构体系，对房地产开发各阶段涉及的税务与会计事项进行了分析，重点介绍了房地产开发企业的业务、会计和税务处理，并给企业经营者提供了一个简易的“开发产品开发成本”估算模型和分析方法。

麦绮敏:审计，从事过资产核清、年度报表审计、财务检查、会计人员培训等工作，涉及房地产开发企业、工业企业、商业企业、物业管理、旅游、金融等行业，服务对象包括大型国企集团、金融企业、上市公司。

篇房地产开发企业税务基础篇
章房地产开发企业概述全图解
1.1通俗概述房地产开发企业生产经营特点
1.2图解房地产开发企业按开发类型分类
1.3图解房地产开发企业的开发经营业务流程
1.4图解房地产开发企业核算特殊
1.5房地产开发企业科目的设置
1.5.1房地产开发企业科目表
1.5.2房地产开发企业专用的科目
1.6图解房地产开发企业的建账流程
1.6.1分类账
1.6.2记账
1.6.3明细分类账
1.6.4备查账簿
1.7图解房地产开发企业纳税业务流程
常用单据及案例索引
表1.1房地产开发企业科目表
表1.2人人乐房地产开发公司的分类账格式
表1.3房地产开发企业的库存现金记账格式
表1.4房地产开发企业的银行存款记账格式
表1.5房地产开发企业的预收账款明细账格式
表1.6房地产开发企业的原材料明细账格式
表1.7房地产开发企业的开发成本明细账格式
表1.8房地产开发企业的开发间接费用明细账格式
表1.9房地产开发企业开发经营各阶段应纳税种及税率
案例1.1人人乐房地产开发公司先建立分类账
案例1.2人人乐房地产开发公司从银行取出备用金
案例1.3人人乐房地产开发公司预收到个人房款
案例1.4人人乐房地产开发公司购买建筑用原材料
案例1.5人人乐房地产开发公司，支付地块、前期工程费、该项目的水电费
第2章我国房地产开发企业初始阶段及前期调研阶段业务实
2.1房地产开发企业初始阶段业务
2.1.1设立房地产开发企业的特殊规定
2.1.2房地产开发企业开发经营资质
2.1.3图解房地产开发企业开发经营资质核定流程
2.1.4房地产开发企业开发经营资质年检
2.2房地产开发企业初始阶段处理
2.2.1房地产开发企业先发售出资处理
2.2.2房地产开发企业先发售出资处理真账实
2.2.3图解房地产开发企业增资处理
2.2.4房地产开发企业初始阶段开发费的处理
2.3房地产开发企业初始阶段纳税处理
2.4房地产开发公司前期调研阶段及纳税处理
2.5热点难点问题解答
2.5.1土地投资是否缴纳营业税、土地增值税
2.5.2投资于土地改造项目是否缴纳营业税
2.5.3筹建期的业务招待费可否税前扣除
2.5.4以不动产投资入股的税务问题
常用单据及案例索引
表2.1房地产开发企业不同资质审批及经营范围
表2.2房地产开发企业资质年检
表2.3房地产开发企业实收资本（或股本）的增减变动表
表2.4房地产开发企业资本公积的概念与核算内容
案例2.1人人乐房地产开发公司以货币资金出资
案例2.2人人乐房地产开发公司以非货币资金出资
案例2.3人人乐房地产开发公司投入非货币资产价值高于注册资本
案例2.4人人乐房地产开发公司接受第三方投入资本
案例2.5人人乐房地产开发公司将资本公积转为实收资本或者股本
案例2.6人人乐房地产开发公司将盈余公积转为实收资本或者股本
案例2.7人人乐房地产开发公司发行股票增资
案例2.8人人乐房地产开发公司依据银行转账凭证和相关发票做处理
案例2.9人人乐房地产开发公司印花税处理
案例2.10人人乐房地产开发公司前期的调研费用处理
案例2.11人人乐房地产开发公司未成功获取土地时调研费处理
第3章房地产开发企业获取土地阶段
3.1房地产开发企业获取土地阶段业务概述
3.1.1图解房地产开发企业获取土地使用权主要方式
3.1.2与土地所有权与使用权制度相关的制度
3.1.3闲置土地处置制度
3.1.4闲置土地处置方案
3.1.5闲置土地相关处罚规定
3.1.6土地使用权期限
3.1.7其他用途土地政策
3.2房地产开发企业获取土地阶段纳税处理
3.2.1契税
3.2.2耕地占用税
3.2.3土地使用税
3.2.4印花税
3.3房地产开发企业获取土地阶段处理
3.3.1确认土地使用权处理
3.3.2发生拆迁补偿费处理
3.3.3用于赚取租金的土地使用权
3.4热点难点问题解答
3.4.1房地产企业收到拆迁补偿款的财税处理
3.4.2取得土地支付的土地开发成本如何计缴契税
3.4.3房地产开发企业“以房换地”涉税问题
3.4.4以路换地、以桥换地或以bt项目拿地的税务处理与纳税筹划
3.4.5通过股权收购间接获取土地的涉税问题
3.4.6通过资产收购获取土地的涉税问题
3.4.7通过“招、拍、挂”获取土地的涉税问题
3.4.8企业租用的土地是否缴纳城镇土地使用税
3.4.9用地上如何作转非物业
常用单据及案例索引
表3.1房地产开发企业不同资质审批及经营范围
表3.2闲置土地处置方案
表3.3闲置土地罚则
表3.4土地使用权届满时处理方式
表3.5其他关于土地用途政策
案例3.1人人乐房地产开发公司通过出让方式取得土地使用权进行房地产开发的契税处理
案例3.2人人乐房地产开发公司为建造自用办公楼购买土地使用权的契税处理
案例3.3人人乐房地产开发公司购置耕地土地使用权的处理
案例3.4人人乐房地产开发公司在持有土地期间缴纳土地使用税
案例3.5人人乐房地产开发公司缴纳产权转移书据印花税
案例3.6人人乐房地产开发公司确认取得的土地使用权处理
案例3.7人人乐房地产开发公司拆迁补偿费处理
案例3.8人人乐房地产开发公司用于赚取租金的土地使用权处理
案例3.9人人乐房地产开发公司取得给予的拆迁补偿款的处理
案例3.10人人乐房地产开发公司取得给予的拆迁补偿款少于实际发生拆迁补偿支出处理
案例3.11人人乐房地产开发公司“以房换地”问题的处理
案例3.12人人乐房地产开发公司“以地补路”问题的处理
第4章房地产开发企业开发建设阶段
4.1房地产开发企业开发建设阶段业务
4.1.1项目的报批报建手续
4.1.2项目的施工建设具体工作
4.1.3工程竣工验收备案的
4.1.4产权初始登记
4.2房地产开发企业开发建设阶段成本费用核算
4.2.1房地产开发企业成本核算程序
4.2.2房地产开发企业成本核算程序的运用
4.3房地产开发企业开发建设阶段应设置的科目
4.3.1房地产开发企业土地开发成本核算举例
4.3.2房地产开发企业房屋开发成本核算
4.3.3房地产开发企业配套设施开发成本核算
4.3.4房地产开发企业开发间接费用核算
4.4房地产开发企业自营开发工程核算
4.4.1自营工程材料费核算
4.4.2自营工程人工费核算
4.4.3自营工程机械使用费核算
4.4.4自营工程辅助生产费用的核算
4.4.5自营工程成本核算程序小结
4.5房地产开发企业外包工程核算
4.5.1投标的核算
4.5.2预付备料款、工程款的核算
4.5.3质量的核算
4.6职工薪酬核算
4.6.1职工薪酬核算的内容
4.6.2应付职工薪酬的核算
4.7开发产品核算
4.7.1应设置哪些账户核算
4.7.2开发产品的核算
4.7.3周转房的核算
4.8开发产品开发成本估算
4.8.1建设项目投资估算
4.8.2房地产项目投资与成本费用估算
4.8.3房地产开发项目成本费用构成估算
4.8.4房地产开发项目的经营收入测算
4.8.5房地产开发项目租售收入的估算
4.8.6房地产开发项目税金估算
4.8.7借款还本付息的估算
4.9开发建设阶段纳税及纳税业务的处理
4.9.1房地产开发企业印花税的处理
4.9.2“甲供材”涉税处理
4.9.3其他税种
4.10热点难点问题解答
4.10.1不承担经营风险而只收取固定利益的合作建房清算单位的确定
4.10.2营业税计税依据应区分“甲供设备”和“甲供材”
常用单据及案例索引
表4.1房地产开发项目报批报建手续表
表4.2房地产开发项目施工建设工作
表4.3开发建设阶段应设置的科目
表4.4青源市es60114地块开发产品成本归集分配表
表4.5房地产开发企业开发建设的房屋分类
表4.6房地产开发企业六大成本项目对应的业务类型
表4.7开发产品成本结转明细表
表4.8配套设施分类表
表4.9开发间接费用组成、归集和结转表
表4.10开发间接费用分配表
表4.11自营工程特点及成本核算表
表4.12自营工程材料费用分配表
表4.13自营工程机械使用费分配表
表4.14自营工程辅助生产费用明细账
表4.15自营工程辅助生产费用分配表
案例4.1人人乐房地产开发公司成本核算程序
案例4.2人人乐房地产开发公司土地出让金、拆迁偿费、勘察设计费、地下管道安装工程费和编制开发产品成本卡
案例4.3人人乐房地产开发公司依据土地开发成本归集分配表处理
案例4.4人人乐房地产开发公司自用土地开发完成后立即投入房屋开发工程的建设处理
案例4.5人人乐房地产开发公司开发的商品房a、商品房b和周转房发生业务
案例4.6人人乐房地产开发公司各配套设施发生有关支出
案例4.7人人乐房地产开发公司开发间接费
案例4.8人人乐房地产开发公司自营工程材料费用合作
案例4.9人人乐房地产开发公司人工费核算
案例4.10人人乐房地产开发公司机械使用费核算
案例4.11人人乐房地产开发公司辅助生产费用的核算
案例4.12人人乐房地产开发公司投标的核算
案例4.13人人乐房地产开发公司预付备料款、工程款的核算
案例4.14人人乐房地产开发公司按期结算预付备料款、工程款的核算
案例4.15人人乐房地产开发公司质量的核算
案例4.16人人乐房地产开发公司应付职工薪酬的核算
案例4.17人人乐房地产开发公司根据竣工验收单所做的处理
案例4.18人人乐房地产开发公司开发产品的核算
案例4.19人人乐房地产开发公司周转房的核算
案例4.20人人乐房地产开发公司投资与成本费用估算
案例4.21人人乐房地产开发公司土地增值税的计算实
案例4.22人人乐房地产开发公司计算应纳土地增值税的税额
案例4.23人人乐房地产开发公司借款利息的计算
案例4.24人人乐房地产开发公司编制项目借款还本付息估算表
案例4.25人人乐房地产开发公司印花税处理
案例4.26人人乐房地产开发公司“甲供材”涉税处理
第5章房地产开发企业及销售阶段
5.1图示房地产开发企业及销售阶段
5.1.1土地使用权概念、条件及方式
5.1.2商品房预售和现房销售
5.1.3商品房自行销售与委托销售
5.1.4商品房一次付款、分期付款、按揭付款
5.1.5商品房销售流程
5.1.6销售其他建筑物
5.1.7代建工程
5.1.8其他业务
5.2及销售阶段纳税处理
5.2.1营业税及附加税费：应税行为
5.2.2营业税及附加税费：计税依据
5.2.3营业税及附加税费：税目税率
5.2.4营业税及附加税费：应纳税额的计算
5.2.5营业税及附加税费：纳税义务发生的时间
5.2.6营业税及附加税费：营业税纳税地点
5.2.7印花税
5.2.8土地增值税：征收范围
5.2.9土地增值税：征收方式
5.2.10土地增值税：纳税地点
5.2.11土地增值税：纳税申报
5.2.12企业所得税：季（或月）度预缴
5.2.13企业所得税：汇算清缴
5.3土地增值税清算
5.3.1土地增值税的清算程序
5.3.2土地增值税的清算单位
5.3.3土地增值税的清算条件
5.3.4土地增值税自行清算：税率
5.3.5土地增值税自行清算：应纳税额的计算
5.3.6土地增值税自行清算：税收优惠
5.3.7土地增值税自行清算：土地增值税清算申报
5.3.8土地增值税自行清算：清算后再房地产的处理
5.4及销售阶段处理
5.4.1应设置的账户
5.4.2土地使用权的核算
5.4.3商品房销售的核算：商品房预售的处理
5.4.4商品房销售的核算：商品房销售的处理
5.4.5商品房销售的核算：特殊情况下商品房销售的处理
5.4.6面积差的核算
5.4.7代建工程的核算：收取手续费方式的代建工程
5.4.8代建工程的核算：实行划拨结算方式的代建工程
5.4.9房地产开发企业其他业务的核算
5.4.10土地增值税的核算
5.5热点难点问题解答
5.5.1销售以按揭方式购买的住房，期间支付的贷款利息，是否可以在所得中扣除
5.5.2房地产开发企业在取得土地使用权之前，需向国土管理局征地测量事务所支付测绘费、交易费等费用，并取得相关发票。这些费用能否作为“取得土地使用权所支付的金额”在计算土地增值税时扣除
5.5.3人人乐房地产开发公司自2008年起承担部分经济适用房的建设项目，从事开发的经济适用房需要缴纳土地增值税吗
5.5.4职工集资建房是否应缴纳土地增值税
5.5.5用于出租的商业用房是否需要缴纳土地增值税
5.5.6房地产企业vip卡抵房款是否缴纳土地增值税
5.5.7三个疑难问题分析
5.5.8房地产开发企业将开发的商品房进行对外投资，在计算土地增值税时，应如何确认对外投资房产的收入
5.5.9土地增值税清算时，地下车库车位可售建筑面积与建筑面积如何确定
5.5.10人人乐房地产开发公司清算后“尾盘销售”是否需要重新计算增值率
5.5.11人人乐房地产开发公司与星源东建房地产开发公司在项目中谁是清算单位
5.5.12销售无偿的房屋是否应当差额征收营业税？差额
征收营业税是否必须凭销售不动产发票
5.5.13个人住房的所得是否征收个人所得税
5.5.14个人住房计征个人所得税时，计税价格如何确定
5.5.15个人住房时，如何确定房屋原值
5.5.16个人住房过程中缴纳的税金包括哪些
5.5.17个人住房计征个人所得税时，可扣除的合理费用包括哪些
5.5.18个人因离婚房屋产权过户手续，是否征收个人所得税
5.5.19人人乐房地产开发公司以资抵债的疑难问题
5.5.20人人乐房地产开发公司支付给工程管理公司的“工程管理咨询费等问题”
常用单据及案例索引
表5.1土地增值税超率累进税税率表
表5.2土地增值税清算申报表及附表清单
表5.3工程资料表
案例5.1人人乐房地产开发公司销售或其购置的不动产或受让的土地使用权时的营业额计算
案例5.2人人乐房地产开发公司发生退款业务时的营业额计算
案例5.3人人乐房地产开发公司营业税及附加税费的计算
案例5.4人人乐房地产开发公司印花税计算
案例5.5人人乐房地产开发公司销售未完工开发产品处理
案例5.6人人乐房地产开发公司扣除项目的确定
案例5.7人人乐房地产开发公司应纳税额的计算
案例5.8人人乐房地产开发公司土地使用权的核算
案例5.9人人乐房地产开发公司按揭
案例5.10人人乐房地产开发公司代收配套设施费、费、维修的核算
案例5.11人人乐房地产开发公司相关已发生或将发生的成本能够可靠计量
案例5.12人人乐房地产开发公司委托方式销售商品房收入的确定
案例5.13人人乐房地产开发公司分期收款销售商品房（商品房交付前）收入的确定
案例5.14人人乐房地产开发公司分期收款销售商品房（商品房交付后）收入的确定
案例5.15人人乐房地产开发公司面积差的核算
案例5.16人人乐房地产开发公司收取手续费方式的代建工程
案例5.17人人乐房地产开发公司结果能够可靠估计的代建合同
案例5.18人人乐房地产开发公司结果不能可靠估计的代建工程合同
案例5.19人人乐房地产开发公司合同预计损失的处理
案例5.20人人乐房地产开发公司商品房售后服务的核算
案例5.21人人乐房地产开发公司材料销售的核算
案例5.22人人乐房地产开发公司土地增值税的核算
第6章投资房地产
6.1投资房地产的特征和范围
6.1.1图解投资房地产的特征
6.1.2例说投资房地产的范围
6.2投资房地产纳税处理
6.2.1营业税和附加税
6.2.2印花税
6.2.3房产税
6.2.4特殊情况纳税处理及税收优惠
6.3投资房地产处理
6.3.1投资房地产的确认
6.3.2投资房地产的初始计量：外购的投资房地产
6.3.3投资房地产的初始计量：自行建造的投资房地产
6.3.4与投资房地产有关的后续支出：资本化的后续支出
6.3.5与投资房地产有关的后续支出：费用化的后续支出
6.3.6投资房地产的三种后续计量模式与转换
6.3.7投资房地产的后续计量：成本计量模式
6.3.8投资房地产的后续计量：公允价值计量模式
6.3.9投资房地产的后续计量：后续计量模式的变更
6.3.10投资房地产的转换：投资房地产转换形式
6.3.11投资房地产的转换：投资房地产转换的确定
6.3.12投资房地产的转换：投资房地产转换为非投资房地产
6.3.13投资房地产的处置
6.4热点难点问题解答
常用单据及案例索引
表6.1投资房地产的特征
表6.2房产税的计税方式
表6.3投资房地产的确认时点
表6.4投资房地产后续计量模式
表6.5转换的确定标准
案例6.1人人乐房地产开发公司与其他公司签署土地使用权租赁协议
案例6.2人人乐房地产开发公司持有并准备增值后的土地使用权
案例6.3人人乐房地产开发公司的已出租建筑物属于投资房地产的情况
案例6.4人人乐房地产开发公司的已出租建筑物不属于投资房地产的情况
案例6.5属于乐比得物业管理有限公司投资房地产的情况
案例6.6人人乐房地产开发公司营业税和附加税处理
案例6.7人人乐房地产开发公司印花税处理
案例6.8人人乐房地产开发公司持有以备经营出租空置房屋的每年纳房产税计算
案例6.9人人乐房地产开发公司出租办公楼每年应纳房产税计算
案例6.10人人乐房地产开发公司成本模式计量
案例6.11人人乐房地产开发公司公允价值模式计量
案例6.12人人乐房地产开发公司采用公允价值模式计量进行账务处理
案例6.13人人乐房地产开发公司改扩建支出账务处理（成本计量模式）
案例6.14人人乐房地产开发公司改扩建支出财务处理（公允价值计量模式）
案例6.15人人乐房地产开发公司常维修支出账务处理
案例6.16人人乐房地产开发公司成本计量模式账务处理
案例6.17人人乐房地产开发公司公允价值计量模式账务处理
案例6.18人人乐房地产开发公司后续计量模式的变更账务处理
案例6.19人人乐房地产开发公司投资房地产转换为非投资房地产
案例6.20人人乐房地产开发公司采用公允价值模式进行后续计量的投资房地产转换为自用房地产
案例6.21人人乐房地产开发公司采用成本模式进行后续计量的投资房地产转换为存货
案例6.22人人乐房地产开发公司采用公允价值模式进行后续计量的投资房地产转换为存货
案例6.23人人乐房地产开发公司作为存货的房地产（成本模式）转换为投资房地产
案例6.24人人乐房地产开发公司自用房地产（成本模式）转换为投资房地产
案例6.25人人乐房地产开发公司作为存货的房地产（公允价值模式）转换为投资房地产
案例6.26人人乐房地产开发公司自用房地产（公允价值模式）转换为投资房地产
案例6.27人人乐房地产开发公司采用成本模式计量的投资房地产的处置
案例6.28人人乐房地产开发公司采用公允价值模式计量的投资房地产的处置
第二篇房地产开发企业特殊税务事项处理篇
第7章特殊税务事项处理
7.1预收房款需预缴流转税及企业所得税
7.1.1预收房款纳税处理
7.1.2预收房款流转税处理
7.1.3预收房款企业所得税处理
7.1.4预收房款相关税费处理对财务数据的影响
7.2房地产开发企业所得税汇算清缴特殊税务规定及处理
7.2.1开发产品成本与计税成本纳税调整的特别说明
7.2.2举例说明企业所得税汇算清缴流程
7.2.3企业所得税汇算清缴需要的其他资料
7.2.4分析及纳税调整
7.3热点难点问题解答
7.3.1企业租用的土地是否缴纳城镇土地使用税
7.3.2个人销售住房和地下车库的涉税问题
7.3.3城镇土地使用税的纳税人是如何界定问题
7.3.4城镇土地使用税税务筹划
7.3.5房产税税务处理
7.3.6房地产开发拆迁安置“拆一还一”行为的涉税难点分析
7.3.7房地产开发企业合凭据税前扣除问题
常用单据及案例索引
表7.1利润表
案例7.1人人乐房地产开发公司预收房款相关的营业税
案例7.2人人乐房地产开发公司预收房款相关的企业所得税
案例7.3人人乐房地产开发公司预收房款流转税处理方一
案例7.4人人乐房地产开发公司预收房款流转税处理方二
案例7.5人人乐房地产开发公司预收房款企业所得税处理
案例7.6人人乐房地产开发公司利润额为正数，预收房款预缴的企业所得税作为递延所得税资产进行处理
案例7.7人人乐房地产开发公司利润额为负时，预收房款预缴的企业所得税作为递延所得税资产进行处理
案例7.8人人乐房地产开发公司计算不同税款方式导致的不同纳税实
案例7.9人人乐房地产开发公司计税成本的确认实
第8章企业所得税
8.1企业所得税汇算清缴