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邢建东 著 / 中国法制出版社 / 2008-09 / 平装
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商品房买卖法律适用与疑难释解
《商品房买卖法律适用与疑难释解》涵盖了房地产领域的各个方面,邀请了在房地产法律实务工作第一线的资深法官、律师、政府官员等专家参与写作,不仅详尽地阐述了各项法律政策制度的理解与应用,而且对实务中很多疑难问题给予了专业的分析与对策,并附有大量真实的典型案例及评析,帮您化解风险、解决难题!
邢建东,中山大学法学学士(1985),国际法硕士(1988),奥克兰大学法学学士(1999),对外经济贸易大学法学博士(2006),广东金领律师事务所合伙人。中国律师(1989),新西兰注册大律师(1999),澳大利亚新南威尔士州注册律帅(1999),广州仲裁委员会仲裁员,英国皇家特许仲裁员协会会员。
2005年第一本专著《合同法(总则)——学说与判例注释》(法律出版社);2007年第二本专著《衡平法的推定信托研究——另一类物权的救济》(法律出版社);2008年合著《美国房地产投资信托制度与运用》(中国法制出版社)。
陈敏。硕士研究生,广东华安联合律师事务所副主任。曾任广州市律协房地产专业委员会副主任,现任广州市律协环境法律专业委员会主任。
李冠辉,律师,注册会汁师,2000年毕业于中国青年政治学院。曾多年在仲裁机构参与房地产案件审理工作,现任职于某房地产公司投资决策部门。
上篇一手房买卖的法律适用与疑难释解第一章一手房买卖及相关法律规定第一节一手房买卖的概念和特点一、一手房的定义及相关概念二、一手房买卖与其他房地产交易的区别三、一手房的销售依据四、一手房买卖的基本程序、涉及的民事主体和合同五、行政部门的行政行为对一手房买卖的影响第二节与一手房买卖相关的法律法规及司法解释一、相关的法律二、行政法规三、部门规章四、司法解释第三节各大城市的一手房买卖流程及相关规定一、广州、深圳、北京、上海等城市的一手房买卖流程二、各大城市的地方性规定第二章一手房买卖合同的成立与效力第一节一手房买卖合同的成立一、一手房买卖合同成立的时间二、优惠认购表或诚意金合同三、典型案例案例1:《认购书》签订之后,一方毁约,另一方是否有权要求继续履行?第二节合同的效力一、《商品房预售许可证》的颁布对合同效力的影响二、抵押对《商品房买卖合同》效力的影响三、租赁对《商品房买卖合同》效力的影响四、签约主体的缔约能力对《商品房买卖合同》效力的影响五、典型案例案例1:一手房一房两卖的界定问题案例2:已设定抵押权的商品房买卖合同是否有效?案例3:未经承租人同意的带租约一手房买卖是否有效?案例4:整体房屋出售,部分承租人是否有优先购买权?第三章商品房买卖合同的约定与履行第一节计价方式及其对房屋交易总价的影响一、计价方式二、计价面积构成及相关术语三、关于面积误差处理办法的约定及法律规定四、常见的房屋面积误差纠纷五、典型案例案例1:约定面积与测绘面积差异过大,当事人是否可以解除合同?案例2:主张面积误差款的诉讼时效的起算时间第二节付款方式的约定一、商品房买卖的付款方式二、按揭的法律性质三、按揭付款方式的商品房买卖合同常见纠纷四、典型案例案例1:约定的付款方式条款不能履行时,当事人是否可以要求解除合同案例2:业主断供导致抵押房屋被拍卖,开发商是否可以要求解除《商品房买卖合同》?第三节商品房公共部分的约定一、商品房的公共部分构成二、与商品房公共部分有关的法律规定三、共有部分的相关约定四、典型案例案例1:业主所持预售合同的附图背景不同,公共部分如何确定?第四节房屋交付的约定条件与法定条件一、房屋交付的约定条件与法定条件二、其他影响交付的情形第五节违约责任及免责理由一、违约责任条款二、违约免责条款三、有关解除权的问题四、典型案例案例1:解约条件已经成就,业主要求解除合同的诉讼请求是否一定能够实现案例2:追讨逾期交楼违约金的诉讼时效如何计算,法院对诉讼时效应主动审查还是被动审查?案例3:房地产项目转让后,之前签订的商品房买卖合同由谁来履行;合同转让,仲裁条款是否一并转让?案例4:法院在执行过程中是否可以直接裁定将房地产项目的买卖、转让、抵押、拆迁补偿等合同解除或注销?案例5:业主迟交办证材料,逾期办证如何归责?案例6:逾期办理房地产证纠纷,违约金如何计算?案例7:买卖合同转让后,面积差价的补偿对象如何确定?案件8:卖方违约,违约金、双倍返还定金赔偿损失能否并用?案例9:继续履行合同的违约条款和解除合同的违约责任条款是并列适用还是选择适用?第六节物业管理条款一、《商品房买卖合同》中的物业管理条款二、《前期物业管理合同》的合法性三、典型案例案例1:单个业主是否可以要求解除《物业管理合同》第四章地下停车场的法律性质及物权法的影响第一节地下停车场的法律性质第二节小区车位的种类及相关法律问题第三节物权法对地下停车场的有关规定对一手房买卖的影响第四节典型案例案例1:开发商未缴纳土地出让金,是否可以取得小区地下车库的产权?案例2:地下车库是否可以办理产权证?第五章一手房买卖过程中的按揭第一节按揭合同的性质一、按揭二、按揭合同第二节按揭合同典型条款的分析一、回购责任条款辨析二、开发商的保证责任终止条款三、按揭合同中与按揭人死亡有关的违约责任条款第三节按揭合同备案的法律意义第四节典型案例案例1:购房人死亡的一手房买卖纠纷案案例2:回购责任案件案例3:抵押权效力纠纷案第六章一手房买卖中的权利优先第一节相关法律规定一、有关建筑承建商、购房人、抵押权人之间权利优先顺序的规定二、有关被拆迁人、小业主、抵押权人及承租人之间权利优先顺序的规定第二节权利优先顺序一、建筑承建商、购房人、抵押权人之间的权利优先顺序二、被拆迁入、小业主、抵押权人及承租人之间的权利优先顺序三、一手房交易中小业主的权利第三节典型案例案例1:购房人的优先权纠纷案案例2:被拆迁人的债权是否优先于抵押物权?案例3:被拆if_A.的债权是否优先于小业主的物权?第七章一手房买卖过程中的登记第一节不动产登记制度一、房屋登记的必要性及有关法律规定二、房屋登记的法律意义第二节不动产登记的性质和效力一、不动产登记的性质二、不动产登记的效力第三节不动产登记的救济第四节现有登记类型和现行登记方式的弊病一、现有登记类型二、现行登记方式的弊病第五节典型案例案例1:违法登记房地产纠纷案案例2:登记程序瑕疵纠纷案-下篇二手房买卖的法律适用与疑难释解第八章二手房买卖的特征及有关规定第一节二手房买卖的特征一、作为不动产买卖的特点二、与一手房买卖的区别第二节交易流程一、业主放盘、买方看楼,与中介公司建立居间或代理关系二、签订二手房买卖合同,买卖双方建立二手房买卖合同关系三、买方付(首期)房款四、卖方将房屋交付买方使用五、卖方办理提前还款涂销抵押六、买方申请办理抵押贷款七、涂销抵押和办理买方贷款的替代程序:转按揭八、办理房屋的交易过户手续,将产权登记到买方名下九、银行将买方的贷款直接支付给卖方十、买方支付最后一期房款给卖方第三节相关法律法规和地方法规一、法律二、行政法规三、部门规章四、各大城市关于二手房交易的不同规定第九章二手房买卖合同的成立和效力第一节概述一、合同成立及生效的概念和法律效力二、关于合同成立和生效的法律规定三、二手房买卖中存在的具体法律关系四、《看楼纸》、《定金支付及要约发出委托》、《承诺书》等文件的法律效力第二节关于合同成立和效力问题的典型案例案例1:中介与买卖双方分别签订了《承诺书》,买卖合同是否成立?案例2:仅签订《定金协议》,房屋买卖合同是否成立及生效?案例3:未办房产过户手续,不影响买卖合同的效力案例4:为避税签订的两份合同哪份有效?案例5:签订合同后,发现房屋被查封,合同是否有效?案例6:夫妻一方擅自出售夫妻共有房屋,合同是否有效?案例7:房屋代管人出卖房屋无效案案例8:房屋买卖合同违反法律规定,为何认定有效?案例9:恶意阻止房屋买卖合同生效案案例10:一房二卖,两份合同的效力如何认定?案例11:对房屋地址重大误解,房屋买卖合同能撤销吗?第十章特殊主体房屋买卖第一节未成年人房屋买卖一、未成年人的法律定义二、未成年人行为的法律效力三、未成年人能否购买房屋,需要符合什么条件?四、未成年人购房的特殊程序五、未成年人能出售自己名下的房屋吗?如何出售?六、父母为未成年子女购房的利弊分析七、典型案例案例1:离婚后,丈夫将儿子名下的房屋出卖,合同是否有效?第二节外国人购房一、外国人的法律概念和法律地位二、关于外国人购房的相关规定三、外籍人士购房的程序四、各地关于外籍人士购房的特殊程序第三节共有房屋的买卖一、共有房屋的概念二、共有房屋涉及的法律规定三、共有房屋转让在程序上的特点四、典型案例案例1:共有房屋登记一方名下,购买人“善意”取得房屋案例2:假造委托书出售共有房屋无效案例3:情侣购房后分手,房屋归谁所有?案例4:丈夫婚前买房夫妻共同还贷,能否认定共同共有?案例5:妻子擅自出售夫妻共有房屋,未办转让手续房屋归谁所有?案例6:明知其他共有人转让共有房屋未反对,转让行为有效第十一章特殊类型的房屋买卖第一节房改房、经济适用房的转让一、房改房、经济适用房的产生二、房改房的概念及种类三、经济适用房的概念和特点四、公房和经济适用房的购买五、房改房、经济适用房房地产权证的办理六、房改房、经济适用房二手买卖的特点七、房改房、经济适用房二手买卖的程序八、房改房、经济适用房买卖的典型案例案例1:房改房买卖合同的法律性质案例2:分房后职工离职,单位能否要求退房?案例3:违规出售房改房是否有效?第二节期房的买卖一、法律法规关于“期房”的定义二、期房二手交易的法律实质三、期房的交易的具体法律规定四、期房转让的种类五、期房转让合同效力的典型案例案例1:经“四审”程序,在建工程转让合同被判无效案例2:商品房已建成交付但未办证,买卖合同是否有效?案例3:未竣工的期房转让合同无效第三:常宅基地房、违章房屋的转让一、宅基地房的概念案例1:宅基地能否继承?案例2:城镇居民能否购买宅基地房?案例3:农村村民之间能否转让宅基地房?案例4:农村房屋买卖,需要办理登记吗?二、违章房屋的概念三、违章房屋建成后如何处理?案例1:违章房屋买卖,合同无效案例2:违章建筑办房产证后能否买卖?第十二章房屋瑕疵相关法律问题第一节房屋质量纠纷一、看房并签约后能否以质量问题为由解除合同?二、面积缩水,能否退房?第二节房屋权利瑕疵纠纷一、已抵押的房屋能否买卖?二、典型案例案例1:抵押的房屋经抵押权人同意或保证其利益的前提下可以买卖第三节其他瑕疵纠纷一、“凶宅”房屋买卖合同能否解除?案例1:不构成欺诈,合同不能解除案例2:买到“凶宅”,退回部分房款二、房屋交易后卖家未迁出户口,买家如何保护自己的权利?第十三章价款及付款方式法律问题第一节概述一、转按揭的办理及相关政策二、房地产买卖合同被撤销或解除,银行抵押贷款合同能解除吗?第二节价款及付款方式问题典型案例案例1:房价涨了,卖家支付违约金可否终止交易?案例2:付款时间约定不明,房款何时支付?案例3:按揭办不成,合同如何处理?案例4:办理按揭手续迟延,买方应否承担责任?案例5:卖方未依约办委托手续,买方能否拒付首期款?第十四章房屋登记及交易税费问题第一节二手房屋交易登记法律问题一、办理房屋二手房交易登记是谁的责任,买卖双方各有什么义务?二、如何防止卖家一房二卖,保证交易安全?三、房屋交易前要查清哪些产权情况,如何查询?案例1:未按约定办理过户手续,房屋买卖合同有案例2:一房二卖,谁能取得房屋所有权?案例3:房屋被人盗卖并过户,业主还能要回该房吗?案例4:二手房“逾期办证”,能追讨违约金吗?案例5:房屋赠与未过户,能否反悔?案例6:房产证登记错误导致交易受阻,谁之过?第二节二手房交易税费问题一、二手房交易主要税费及其计算二、房改房、经济适用房在交易税费方面与一般二手房有何不同?三、政策变化增加的税费由谁承担,合同能否继续履行?案例1:新增税费的负担按规定,拒绝交易属违约案例2:新政出台属情事变更,合同可以解除第十五章违约金及定金法律问题第一节违约金、定金的概念及种类一、违约金的概念及种类二、违约金和赔偿金有什么不同,司法实践中如何适用?三、定金的概念和法律效力四、关于定金的适用,我国法律具体是怎样规定的?第二节常见二手房违约金、定金纠纷典型案例案例1:买家违约在先,卖家解除合同,谁承担责任?案例2:二手房交易中的定金,是买卖定金还是中介定金?案例3:签订合同后又将房屋拍卖,能否再适用前合同的定金罚则?案例4:放弃定仓.能否不履行会同案例5:买家反悔不买,“诚意金”能否退回?案例6:买卖合同因房屋查封无法履行,中介代收代付的定金如何处理?案例7:买家毁约,中介能与卖家“均分”定金吗?第十六章房地产中介服务法律问题第一节概述一、房地产中介服务的定义和内容二、中介合同是什么法律性质,各方之间存在哪些法律关系?三、内地的房地产中介与香港的地产代理在法律性质上的区别四、中介公司提供的合同,是格式合同吗?第二节二手房中介合同典型案例案例1:房屋中介佣金能否超过房屋成交价的3%?案例2:中介未促成交易需承担责任吗?案例3:买卖合同未签成,中介公司能否要求买方支付违约金?案例4:中介“吃差价”是否合法?案例5:中介促成签订的合同无效,中介费需要的吗?案例6:买卖双方解除合同,需要中介同意吗?案例7:卖方因中介“转付”房款迟延将房屋另售他人,如何归责?案例8:按揭不成导致合同终止,中介是否有权向买方主张违约责任?案例9:买卖双方私下交易,中介如何追究其责任?案例10:中介公司促成合同成立后,是否有义务协助办理交易过户手续?附录商品房销售管理办法(2001年4月4日)城市商品房预售管理办法(2004年7月20日)最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释(2003年4月28日)
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开播时间:09月02日 10:30