《中国住宅市场化与规制研究》对中国住房制度的变革进行了历史回顾,通过勾画政策变革的基本进程,我们发现,从政府介入住宅的责任范围来考察,存在一个政府从直接供给住宅产品向为住宅生产供给要素(土地和资本)的演变过程。《中国住宅市场化与规制研究》对问题的说明按照产品和要素两层次来组织。在产品层次上,指出住宅产品的价格和质量等问题,从而引出政府规制的必要性;在要素层次上,介绍土地和资本要素的所有权及政府的要素供给行为,进而引出对规制者进行规制的必要性。
中国住宅业是随着经济体制改革而发育和成长的。在需求上,经历了政府购买、集团购买和个人购买等阶段。从约束的性质来说,只有当需求主体过渡到以居民个人为主体的时候,住宅需求的市场化才算最终完成;在供给上。经历了政府供给、单位和个人自建和住宅开发商建设等阶段,尽管单位和个人自己建房,有悖于市场分工的原则,但从住宅供给主体转换来说,从政府转换到居民个人也是一个必然的阶段。但从市场经济原则来说,住房由专业化的开发商建造是实现住宅产品供给市场化的必然要求。
价格是供求关系的反映,但在中国,无论需求还是供给都是一个逐步成长的过程,所以价格所承载的,更多的则是制度变革的信息。所以,谈论住房价格不能忽略体制转轨这一历史背景。相应地,对住房价格的规制也就要从价格的形成机制入手,从调整供给和需求的主体关系入手,才是正确的选择。由于在我国,住宅需求和住宅供给都有一个市场化的过程,因此住宅价格既是一个反映需求和供给关系的参数,更是一个反映体制市场化的参数。住宅业市场结构是“环形竞争”,实质是寡头垄断,开发商之间进行价格合谋,形成“价格卡特尔”,这才是导致房价为何居高不下的主要原因。
住房质量是一个多维的结构,它们包括工程质量、功能质量、环境质量、区位质量和服务质量。每一维度都有其独特的属性,因此对它们的管理和规制具有各自的经济学依据,对它们的规制也就具有各自不同的操作方式和实现途径。目前国内,对于住房质量的研究,往往侧重工程质量,其检测和控制也往往侧重技术手段,呈现出现有研究的不足。