【正版新书】丁祖昱评楼市丁祖昱上海人民出版社

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作者: 丁祖昱
出版社: 上海人民出版社
ISBN: 9787208127470

出版时间: 2015-01
装帧: 平装
开本: 16开

作者: 丁祖昱
出版社: 上海人民出版社

ISBN: 9787208127470
出版时间: 2015-01

装帧: 平装
开本: 16开

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前言

我在“丁祖昱评楼市”这一年
赶着2015新年的步子，《丁祖昱评楼市》正式与大家见面了。
很多人问我，当初为什么要写“丁祖昱评楼市”？现在回想起来，主因是当时特别想对市场作一些评论和分析，看到微信这么好的载体就开始蠢蠢欲动。又恰逢岁末，要对一年楼市进行总结和来年展望，于是便有了2013年12月31日“丁祖昱评楼市”微信公众账号的诞生。在尝试写了*篇文章《从喜大普奔到调良稳泛——2013中国房地产市场总结与2014预测》之后，个人比较满意这种形式，业内反响也不错，这也让我下决心以这种形式每天一篇，一直坚持到现在。
一年之后，回头来看，不管是作为个人这一年坚持“评楼”的总结也好，还是对这一年楼市发展的完整记录也好，都希望能够把这些内容汇编起书，将其中有关行业发展规律、企业发展规律以及产品风险解析的一些个人见解，分享给行业内外。
当然，推动我出这本书还有一个重要原因，就是微信作为轻阅读的平台，带来的是碎片式的阅读方式。在变成纸质书籍的过程中，也能对这一年来碎片化的内容进行精选整合，给自己也给关注我公众号的粉丝们一个梳理和回顾的机会。
在对这366天500余篇文章进行选录的时候，我对其中涉及房地产行业各方面的专业文章、当时阅读量高的文章、热点事件的评论及跟踪、精准预判行业走势的文章作了重点收录。例如前面提到的我的首篇文章，这也是一年来我预测*准确的文章之一，今天看来，其中对城市、市场、房企的预判，都与这一年的市场发展基本一致。2014年春节期间，我对七大干亿房企(万科、保利、中海、绿地、恒大、碧桂园以及万达)进行的系列点评，在当时粉丝基数不高的前提下，也达到了篇均近一万的阅读量，其中的观点和建议在今天来看也是非常到位的。9月5日，我写了《限购之后该轮到限贷松动了！》，在之后三周的9月30日，央行、银监会就出台了限贷放松的相关政策，迎来了“银十”及整个四季度的火爆。
当然，也有部分预测不够准确的文章，在书里面我也作了收录。比如《住建部回应当前楼市六大热点之我见》中提到“地方限购不会取消但会调整”，这显然是不够精准的。一个月后我就对这个观点作了修正。
为了将更多更新的文章和观点分享给大家，直至出版的前一刻，我还在对*文章进行收录和后记的数据更新。而在文章的呈现上，除了文字上作了少量编辑和删减，观点上则完全保持了当时的“原貌”。其中不到位的、不精准的观点和意见，还需要各位读者批评指正，不吝赐教！
【书摘与插画】
限外放开，还有用吗？

作者简介

丁祖昱，博士，现任易居（中国）控股有限公司（纽交所上市代码：EJ）执行总裁，上海克而瑞信息技术有限公司CEO，上海易居房地产研究院副院长。丁祖昱长期从事房地产大数据研究，特别对房地产市场和企业运作方面有独到见解，主持参与了大量房地产研究项目和专项课题。目前丁祖昱还担任：中国房地产协会中介委员会秘书长、中国房地产研究会常务理事，国家住房和城乡建设部房地产市场监测专家。

目录

政策篇
宏观
北京自住型商品房“瑕过于瑜”
满满的正能量
——从《政府工作报告》看房地产行业趋势
上海规土“五量调控”将成高地价终结者
户籍改革是中国房地产未来十年持续健康发展的*动力
*难收的房产税
救市
静观地方“救市”摩拳擦掌
住建部回应当前楼市六大热点之我见
新华社“五评”楼市的“背后”
近半城市限购松绑，全面放开指日可待
大家说|限购放开，市场会反转？
限购之后该轮到限贷松动了
总理发言了，还有啥政策？
限外放开，还有用吗？
降息不是救房地产
聊自己|减肥
市场篇
整体形势
喜大普奔到调良稳泛
——2013年中国房地产市场总结与2014年预测
要谨慎，勿悲观
2014年房地产盘点
——十大热点
2014年房地产盘点
——十大人物
2014先抑后稳，2015稳中有分
价格
杭州楼市怎么了
京沪降价内幕
——“不败”的北京房价
“坚挺”的上海房价
产品
五大社区商业指标判断“好盘”与“差盘”
还你一个豪宅市场的真正面目
评2014年上半年一线城市豪宅市场
写字楼：中国楼市*的一颗定时炸弹
旅游地产卖不掉的秘密
海外地产的“四要四不要”
除了住宅，剩下都是产业地产
营销
降价还是坚守？以变应变才是正道
那些逆市飘红项目揭秘
窗口有限，营销争量
大家说|卖房子的奇异招数
宏观
空置房问题比想象中大
保障房问题三大质疑
土地
土地的疯狂
地王复出荣光不再，土地市场已现颓势
——评北京2014年下半年酋场土地拍卖
意料之外的“地王年”
聊自己|红酒
城市篇
一线城市住宅市场“三大风险预警”
二线城市楼市风险分化
三线城市住宅风险解读：美丽的“陷阱”
四线城市：机遇风险并存，中小企业可适当参与
明日之星和明日黄花
——论房企新一轮发展中的城市抉择
上海一般、南京可期、杭州回稳
——华东各城市四季度楼市趋势
北京僵持、大连*差，大多一般
——华北各城市四季度楼市趋势
深圳高端难、广州压力大、海口格局变、福建不如前
——华南各城市四季度楼市趋势
武汉独秀、郑州不错、合肥平稳
——中西部各城市四季度楼市趋势
聊自己|网络小说
热点篇
互联网
项庄舞剑
——评腾讯和华南城的合作
不能让“马佳佳”左右房市
围剿有理、搜房无过、携手共赢
——房产中介与互联网冲撞之深度思考
七问彩生活
3个万亿元大市场和3个66．5年的大生意
——谈住宅与互联网
房产电商没有错，政府疏导是关键
房产众筹，互联网思维还是纯属炒作？
企业
大象起舞，剑指*
——评绿地借壳上市
别让高周转变成高库存
中国房地产足球
上市是房企发展的基石
——评当前房企“流血”上市
如果万达交给王思聪，上市还会不会破发？
绿城
绿城仍在，宋公不“休”
孙宏斌开始动手了
绿城私有化？不可能也不可怕！
宋公蓝城，超越绿城！
我不相信老宋会回绿城
别让老宋回绿城演成一场闹剧
宋卫平回归了，新绿城会如何
绿城“全武行”，*黑暗一天
新绿城2015年可能面临五大危机
万科
万科“事业合伙人”打响了*枪
“全民经纪”，万科请慎言
大家说|解构万科，“骂她看她笑话山寨她”
其他
阿里上市与杭州楼市
聊自己|跑步
企业篇
总篇
别占着茅坑不拉屎
——评央企“退房”
福建房企点评
房产央企谁掌舵是关键
魔都房企的生存指南
大家说|嫁人嫁哪家房企？
易居
光荣与梦想
——乐居正式登陆纽交所上市
打破中国房地产信息的“黑箱”
——评“房价点评网”上线
入行15年，要成为受人尊敬的地产人
千亿企业
万科：巨无霸后再起航
保利地产：平平淡淡就是真
中海：盈利之王还能保持吗？
绿地：风生水起新一年，叫板万科做一哥
大家说|深度剖析绿地：做一哥，当老大！
看不懂的恒大地产
碧桂园：马年黑马何处去
首富万达
典型企业
华润：能走地产蓝筹之路吗？
绿城中国：脱胎换骨的新绿城
龙湖地产：蛰伏之后再飞跃
孙宏斌和他的融创中国
富力：700亿元，人艰不拆
雅居乐：从700亿元到480亿元
金地：“万保招金”不垫底
“红得发紫”的华夏幸福
高大上的远洋地产
房地产界的“苹果”
——复星地产
以变应变的佳兆业
“河南”建业，明天更好
脱胎换骨的阳光城
中而美的旭辉
后记
【前言】
曾几何时，外资被看成洪水猛兽，特别是2002年之后，在人民币升值预期的刺激下，大量国际资本流入中国，房地产行业成为国际资本的重要投机领域。外资通过收购在建项目或企业股权，在市场上直接购房，直接取得土地进行房地产开发等途径进入我国房地产市场，*开始集中在北京、上海等一线城市。外资多以房地产基金为主，*有代表_生的是新加坡凯德置地和摩根士丹利等机构。从央行《2004年中国房地产金融报告》中数据看，2002—2004年，在上海房地产市场的购买者当中，外资占20％左右。可以说，2002年之后的房价飙升，外资“功不可没”，在这样的情况下，限制外资的呼声日渐高涨。
于是乎，从2006年开始外资逐渐被“限制”进入房地产领域。这些政策措施虽然没有将外商投资进入房地产列入“禁止类”，但外商投资中国房地产行业已相当困难。
时隔几年后，又默默地放开了外资限制，但今时之市场已经不是昨天之市场，再放开是不是有点晚了。
曾几何时，外资是房地产行业*受欢迎的“金主”，外资尤其是港资房企，无不被奉为上宾，每次出行前赴后拥，政府一定是拿出城市中*好的位置、*好的地块交给外资去打造。今天回过头来看，无论是北京还是上海，市中心*核心位置的项目，一定是这些港资房企所有，如北京国贸(嘉里集团)、上海南京路和淮海路上的地标(恒隆、中信泰富、新世界、新鸿基等)。
这些外资房企把一线城市核心区域优质土地控制之后，又开始在二线城市圈地，整个过程历时近十年。只不过*近五六年才开始放慢了“攻城拔寨”的速度，随着这些土地陆续开工建设、交付开业，外资房企无不赚得盆满钵满。
当中国房地产市场*火爆的2009—2013年，对外资进入房地产业设置了诸多条件，一方面让外企错过了一轮高速发展的时机，但另一方面也让它们避过了争抢“地王”、市场剧烈波动的高风险时期。
时至今日，外资限制放开，除了已经在内地长期开发的房企外，我不知道还有多少外资房企甚至热钱还愿意继续投资中国房地产业。按照当前市场格局，现在要想外资进入，他们肯定也会更加谨慎权衡，精挑细选。很多时候，外资也并不是能“招之即来，挥之即去”的，市场化不是一两句话就能解决的。
中国房地产业市场化之路还很漫长，而中国经济的市场化之路更是任重道远！
回顾点评
当前，即使政府全面支持也可能有风险，包括对外资进入房地产。
降息不是救房地产
21日晚间央行突然宣布：自2014年11月22日起，金融机构一年期贷款基准利率下调0．4个百分点至56％；一年期存款基准利率下调02S个百分点至275％，同时结合推进利率市场化改革，将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1．1倍调整为12倍；其他各档次贷款和存款基准利率相应调整，并对基准利率期限档次作适当简并。
消息一发布，房地产圈欢欣鼓舞，周五晚上周六上午出现的诸多评论极其乐观，甚至出现了“现在不买房，一年叉白干”的*言论。总认为此次降息对楼市有重大利好。但我远未如此乐观，此次央行降息会对市场产生诸多方面影响，决不是单纯救房地产。
1．短期内极大提升市场信心。这一点毋庸置疑，降息后对买房人起到了兴奋剂的作用，特别是那些犹豫观望的刚需客户，会促进他们下定决心尽陕出手；对房企也如打了一剂强心针，反正都说利好，相信今天股市也会有相应表现，平白增添了许多信心，因此降息对短期信心恢复作用是*的。 P27-29

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