房地产企业全程会计核算与税务处理（第六版）

★房地产企业全流程会计核算、全税种规范处理实操大全★ ★新政策 新规定 全流程 全业务★ ◆房地产企业会计核算制度、科目设置、成本核算明细科目设置与核算体系 ◆企业设立阶段的会计核算与税务处理 ◆取得土地使用权阶段的会计核算与税务处理 ◆开发建设阶段的会计核算与税务处理 ◆开发产品成本的归集、分配与结转 ◆销售（预售）阶段的会计核算与税务处理 ◆自持物业阶段的会计核算与税务处理 ◆纳税活动的会计核算 ◆土地增值税清算的会计核算 ◆利润形成及分配阶段的会计核算与税务处理 ◆企业所得税的预缴与汇算清缴 ◆房地产特殊业务的会计核算与税务处理 ◆房地产开发项目税负测算与盈利预测实战案例 ◆房地产税收筹划实战案例 ◆在建项目转让的税负测算与案例分析

蔡 昌 ◆中央财经大学财政税务学院教授，博士生导师，税收筹划与法律研究中心主任，国际注册高级会计师（ICSPA）。兼任北京大数据协会财税大数据专委会会长、中国注册税务师协会特聘顾问、国家税务总局“全国税务领军人才”培养导师，北京大学、清华大学、浙江大学、厦门大学、上海国家会计学院客座教授，国内多家集团企业、地产公司财税顾问及上市公司独立董事。 ◆闽江学者讲座教授，2012年获得“邓子基财税学术论文奖”。主要研究领域为财务会计与税法、税收筹划与产权税收学。著有《契约视角的税收筹划研究》《税收信用论》《中国财税研究：产权、土地、税收》《房地产企业全程会计核算与税务处理》等。   黄洁瑾  ◆管理学硕士，中央财经大学税收筹划与法律研究中心秘书长、研究员，中国社会科学院研究生院税务专业硕士导师，融智华尔街（北京）创业投资有限责任公司总经理，中国首批注册纳税筹划师、首批高级税务咨询师、税务律师。担任《中国税收与法律智库》编委，参与主编或撰写《房地产智库丛书》《“营改增”新政解读与税务处理》等畅销图书。 ◆曾就职于某军工企业从事财务工作，后担任某集团公司财务总监、副总裁，拥有丰富的财务实战经验和会计做账技巧，现主要从事财税培训讲座，曾为河南建业集团、青岛华商置业集团、国华置业集团、亿来置业等多家集团企业提供财税咨询顾问服务。

章 房地产企业会计核算与税务处理概述

节 房地产开发经营概述

一、房地产开发企业的类型与主要业务

二、房地产开发业务的主要特征

三、房地产开发经营的主要流程

第二节 房地产开发企业会计核算制度的演进

一、房地产开发企业会计制度形成的准备阶段

二、房地产开发企业会计制度实施阶段

三、房地产开发企业实施统一会计制度阶段

四、房地产开发企业执行《企业会计准则》阶段

第三节 房地产开发企业的财税管理特征及“金税三期”、智慧税务的影响

一、房地产开发企业的财税管理特征

二、房地产企业税务工作总览与缴纳的主要税种

三、“金税三期”上线的影响、“金税四期”特征及税务稽查重点

四、深化税收征管改革措施与智慧税务建设

五、国地税合并对房地产企业及政府行为的影响

第四节 房地产开发企业的会计科目设置及核算内容

一、房地产开发企业的会计科目设置

二、主要会计科目的核算内容

三、收入准则新增会计科目及其具体核算

四、收入准则在建筑工程合同中的应用

第二章 企业设立阶段的会计核算与税务处理

节 企业设立条件

一、内资房地产企业设立的法律要求

二、外商投资房地产企业的设立要求

三、项目资本金的要求

第二节 企业设立阶段的会计核算

一、会计科目的设置

二、注册资本的核算

第三节 企业设立阶段的税务处理

一、企业设立阶段的纳税计算

二、不同出资方式的税务处理

三、分支机构设立的税务处理

第四节 筹办期的界定与开办费的处理

一、筹办期的概念

二、开办费的开支范围

三、开办费的会计核算

四、开办费的税务处理

第三章 取得土地使用权阶段的会计核算与税务处理

节 我国土地制度概述

一、土地所有制

二、土地管理的基本制度

三、土地的承包经营

四、土地征收和建设用地供应制度

五、土地供应的程序

六、二级市场土地使用权转让的法律规定

第二节 取得土地使用权的途径

以出让方式取得国有土地使用权

二、以划拨方式取得国有土地使用权

三、以转让方式取得国有土地使用权

第三节 取得土地使用权阶段的税务处理

一、契 税

二、耕地占用税

三、城镇土地使用税

四、印花税

五、个人所得税

六、土地增值税

第四节 取得土地使用权阶段的会计核算

一、一般企业取得土地使用权的会计处理

二、房地产开发企业取得开发用土地使用权的会计处理

第五节 拆迁补偿费的会计核算与税务处理

一、拆迁补偿的形式

二、拆迁补偿费的会计核算

三、拆迁补偿费的税务处理

四、搬迁补偿费的会计核算与税务处理

第四章 开发建设阶段的会计核算与税务处理

节 开发建设阶段业务概述

一、项目策划设计环节

二、项目准备环节

三、项目施工环节

四、项目竣工验收环节

第二节 开发建设阶段的会计核算与税务处理

一、开发建设阶段涉及的主要税种

二、开发建设阶段不同承包方式下的会计处理

第三节 BT、BOT、TOT、TBT和PPP模式的项目概述

一、BT项目

二、BOT项目

三、TOT项目

四、TBT项目

五、PPP项目

第五章 开发产品成本的归集、分配与结转

节 开发成本核算概述

成本核算的基本程序

二、确定成本核算对象

三、划分成本核算项目

四、成本核算对象和成本项目之间的关系

第二节 期间费用核算概述

一、费用的特点

二、费用确认的原则

三、费用确认的方法

四、费用的核算内容

第三节 成本费用核算的会计科目设置

一、开发成本

二、开发间接费用

三、开发产品

四、管理费用

五、销售费用

六、财务费用

第四节 成本归集、分配的会计处理

一、成本分配方法

二、成本分配方法对土地增值税的影响及示例

三、各种成本费用的归集与分配

第五节 公共配套设施费的会计核算

一、公共配套设施成本对象的确定

二、公共配套设施的成本核算对象

三、公共配套设施费的会计核算

四、预提公共配套设施费的会计核算

第六节 土地开发成本与代建工程成本的会计核算

一、土地开发成本的会计核算

二、代建工程成本的会计核算

第七节 开发完工产品成本的核算与结转

一、开发产品总成本的核算

二、完工产品成本的结转

三、开发产品成本的结转

第六章 销售(预售) 阶段的会计核算与税务处理

节 销售(预售)阶段业务概述

一、土地使用权转让

二、商品房销售

三、精装修房销售

四、其他建筑物销售

五、代建工程

六、其他业务

七、税收筹划案例

第二节 销售(预售)房款的会计核算

一、会员费、诚意金的会计核算

二、销售定金的会计核算

三、按揭保证金的会计核算

四、预售房款的会计核算

五、销售更名、销售退房、销售换房的会计核算

六、代收款项的会计核算与税务处理

第三节 商品房销售收入的会计核算与税务处理

一、收入的会计确认与计量

二、税法关于收入的确认与计量的规定

三、房地产销售收入的会计核算与税务处理

四、商品房面积差的会计核算与税务处理

五、拆迁还房的会计核算与税务处理

六、委托代销收入的会计核算

七、销售退回的会计核算与税务处理

八、售后回购房屋收入的会计核算与税务处理

九、税收筹划案例

第四节 商品房销售成本的会计核算与税务处理

一、开发产品的会计核算与税务处理

二、开发产品销售时的会计核算与税务处理

三、成本差异的会计核算与税务处理

第七章 自持物业阶段的会计核算与税务处理

节 出租物业的会计核算与税务处理

一、出租物业的初始计量

二、出租物业收入的会计核算与税务处理

三、出租物业后续支出的会计核算

四、出租物业后续计量的会计核算

五、投资性房地产转换的会计核算

六、投资性房地产处置的会计核算

第二节 自营物业的会计核算与税务处理

一、自营物业的初始计量与税务处理

二、自营物业后续支出的会计核算与税务处理

三、自营物业处置的会计核算与税务处理

四、自营物业对外投资的税务处理

第八章 纳税活动的会计核算

节 房地产行业增值税税制

一、纳税人

二、征税范围

三、税率和征收率

四、应纳税额的计算

五、征收管理

六、税收优惠与发票开具规定

第二节 增值税的会计核算

一、增值税核算的会计科目设置

二、营改增后的会计处理

三、营改增后进项税额允许抵扣部分的计算焦点问题

四、营改增后不得抵扣进项税额与可抵扣进项税额的转化问题

第三节 增值税会计核算案例解析

一、一般纳税人的会计核算与税务处理综合案例

二、小规模纳税人销售不动产的会计核算综合案例

三、销售不动产的纳税计算与会计处理综合案例

四、房地产企业的增值税核算与纳税申报综合案例

五、营改增后开发项目的税负测算综合案例

第四节 城市维护建设税及教育费附加的会计核算和税务处理

一、城市维护建设税的会计核算和税务处理

二、教育费附加的会计核算和税务处理

第五节 土地增值税的会计核算和税务处理

一、土地增值税的会计核算

二、土地增值税的税务处理

第六节 房产税的会计核算和税务处理

一、房产税的税务处理

二、房产税核算的会计科目设置

三、房产税的会计核算

第七节 城镇土地使用税的会计核算和税务处理

一、城镇土地使用税的税务处理

二、城镇土地使用税核算的会计科目设置

三、城镇土地使用税的会计核算

第八节 契税的会计核算和税务处理

一、契税的税务处理

二、契税的会计核算

第九节 耕地占用税的会计核算和税务处理

一、耕地占用税的税务处理

二、耕地占用税的会计核算

第十节 印花税的会计核算和税务处理

一、印花税的税务处理

二、证券交易印花税

三、印花税的会计处理

第九章 土地增值税清算的会计核算

节 土地增值税清算及清算时点

一、土地增值税清算对象的选择

二、土地增值税清算的时点

第二节 土地增值税清算收入的确认与核算

一、已全额开具商品房销售发票的收入确认

二、未开具发票或未全额开具发票的收入确认

三、关于开发产品所有权转移视同销售收入实现的规定

四、土地出让金返还收入的确认

五、售后返租业务中转让收入的确认

六、营改增后土地增值税应税收入的确认

第三节 土地增值税清算成本的确认

一、计算增值额的扣除项目

二、土地增值税与企业所得税税前扣除项目差异分析

第四节 土地增值税清算疑难问题分析

一、地下附属设施征税范围界定不够明晰问题及对策

二、计算增值额的利息扣除分摊规定不够细化问题及对策

三、与普通住宅相关的混合型或综合性房地产分别核算增值额存在的问题及对策

第五节 土地增值税清算综合案例

一、土地增值税清算应提供的资料

二、房地产公司及清算项目基本情况

三、扣除项目金额税务审核情况

四、“御筑苑一期”开发成本的计算

五、“御筑苑一期”房地产开发费用的计算

六、“御筑苑一期”与转让房地产有关的税金及附加的计算

七、“御筑苑一期”开发成本加计扣除计算

八、“御筑苑一期”土地增值税预缴

九、“御筑苑一期”土地增值税清算申报表的填列

十、“御筑苑一期”土地增值税清算结论

第十章 利润形成及分配阶段的会计核算与税务处理

节 利润形成的会计核算与税务处理

一、利润的构成

二、利得与损失的会计核算

三、利润形成的会计核算

第二节 利润分配的会计核算与税务处理

一、利润分配的流程

二、利润分配的会计核算

三、利润分配的税务处理

第三节 企业所得税的会计核算

一、会计利润与应税利润

二、永久性差异与暂时性差异

三、递延所得税资产和递延所得税负债的确认

四、所得税费用的确认与计量

五、企业所得税的会计核算程序与方法

第十一章 企业所得税的预缴与汇算清缴

节 企业所得税的预缴与汇算清缴概述

一、企业所得税的预缴

二、企业所得税的汇算清缴

第二节 企业所得税汇算清缴的纳税调整

一、纳税调整项目

二、企业所得税申报表及纳税调整项目的填报

第十二章 房地产特殊业务的会计核算与税务处理

节 企业分立的会计核算与税务处理

一、企业分立的类型

二、企业分立的特点

三、企业分立的会计处理

四、企业分立的税务处理

第二节 企业合并的会计核算与税务处理

一、企业合并的特征

二、企业合并的税务处理

第三节 在建项目转让的实施路径与税务处理

一、在建工程及其转让的概念

二、在建工程转让的前提条件

三、在建工程转让的交易结构设计

四、在建工程转让流程

五、在建工程转让涉税分析

第四节 南海琼岛椰风房地产公司资产重组税务案例

一、公司概况

二、琼岛椰风资产重组的目标

三、琼岛椰风资产重组方案

第五节 东海鼎盛房地产公司资产重组及资产划转税务报告

一、东海鼎盛房地产开发公司及项目概况

二、东海鼎盛开展资产重组的目标取向

三、东海鼎盛酒店资产的重组方案比较

四、酒店资产划转的操作流程与控制要点

第十三章 房地产开发项目税负测算与盈利预测实战案例

一、古韵山河项目背景资料

二、增值税及相关税金计算

三、土地增值税及项目盈利预测

附 录 相关法规文件