房地产企业财税实战与风险防范

本书以房地产开发企业项目开发全流程为主线，以项目实例为背景，围绕房地产开发企业的核心业务，对房地产项目开发各阶段涉及的会计处理、税务处理进行讲解，对税会差异、法律风险、税收风险等进行深入分析，同时对做好风险防范的关键点进行归纳和总结，并提供判例，为企业改进财税工作，防范企业运营过程中的财税风险起到极大的帮助。

　　詹光远 　　贵州贵阳人，高级会计师、工程师、贵州省综合评标专家库专家、华北水利水电大学硕士研究生校外导师。从事财税工作20年，其中房地产行业财税工作12年，历任主办会计、财务经理、财务总监、审计总监、总会计师。 　　在各类财经期刊、杂志上公开发表《浅析拆迁费用非货币性补偿方式的处理》《房地产业售后回租会计处理及涉税研究》《商场多种促销方式的会计处理及利润影响》《浅析综合性医院内部控制及其实践》《民间资金借贷涉税问题研究》《信息系统审计在商业银行审计中的应用研究》及《关于个人发票开具中存在的问题探讨》等专业学术论文多篇。 　　周文全 　　山东潍坊人，高级会计师、税务师。从事财税工作27年，其中房地产行业财税工作16年，历任出纳、会计、主管会计、财务经理、财务总监、财务总经理。 　　房地产会计网专家委员会专家、潍坊市代理记账行业协会专家委员会专家、潍坊科技创新发展促进会财务咨询专家、华北水利水电大学硕士研究生校外导师。

章房地产相关概念

节房地产业务概述

一、房地产业发展简史

二、房地产业的通用术语及会计涉及有关术语

三、房地产开发企业主要业务范围

四、房地产开发企业的开发模式

五、房地产开发企业的经营特点

六、房地产开发企业与建设、施工企业的联系与区别

七、房地产开发项目投资费用估算

八、房地产开发项目投资估算的原则与作用

第二节房地产开发企业会计概述

一、房地产开发企业会计概念

二、房地产开发企业会计的特殊性

第三节房地产开发企业纳税概述

一、房地产开发企业各阶段纳税情况

二、房地产开发企业纳税的特殊性

第四节运用财务战略思维做好风险防范

第二章 公司设立与房地产项目财务管理

节公司设立

一、公司设立的业务及流程简介

二、房地产开发公司的成立

三、主要会计核算处理

四、涉税事项描述

五、风险防范

第二节房地产企业项目管理模式分析

一、选择合适的组织与项目管理模式

二、建立清晰的权责体系

三、业务流程体系

四、计划管理体系

第三节房地产项目财务管理

一、房地产项目财务管理模式

二、会计核算模式

三、财务系统的设置

第四节房地产项目成本核算

一、成本、费用核算的基本要求

二、成本核算的基本程序

三、成本费用项目及核算内容

四、会计科目设置

五、成本费用的归集与分配

六、成本报表

第五节网络诈骗的处理办法

一、当公司财务人员为高级管理人员时，公司可以损害公司利益

为由提起诉讼

二、当财务人员为普通员工时，公司可以劳动合同纠纷为由提起

损害赔偿仲裁及民事诉讼

三、无论采用哪种诉讼方式，财务人员的损害赔偿责任大多是

次要责任

第三章 目标成本管理与房地产项目测算

节目标成本管理概述

一、目标成本管理简介

二、目标成本管理产生背景

三、目标成本的设定

四、目标成本管理的实施原则

五、目标成本管理的推行

第二节目标成本管理在房地产企业中的运用

一、目标成本管理在房地产企业拿地投资决策阶段的运用

二、目标成本管理在房地产规划设计阶段的运用

三、目标成本管理在房地产建设阶段的运用

第三节房地产项目测算

一、房地产项目测算的必要性

二、房地产项目测算前提

三、项目预测的一般路径及公司各部门在项目测算中的角色

四、项目预测报表的设计

第四章 土地使用权的获取

节土地使用权的获取方式

一、以出让方式取得国有土地使用权

二、以划拨方式取得国有土地使用权

三、以转让方式（在建工程收购）取得国有土地使用权

四、以股权收购方式取得国有土地使用权

五、以合作开发方式取得国有土地使用权

六、以资产并购中的其他方式取得国有土地使用权

七、以其他方式取得国有土地使用权

第二节土地使用权获取的会计处理与涉税事宜

一、取得土地使用权自用的会计处理

二、取得土地使用权用于开发的会计处理

三、取得土地使用权的涉税事项

第三节土地使用权获取的风险防范

一、拿地过程中的风险防范

二、一、二级联动开发模式的风险防范

三、拿地主体的风险防范

四、与zui低资本金相关的法律及金融风险防范

五、城市基础设施配套费是否缴纳契税的风险防范

六、城镇土地使用税开始缴纳和停止缴纳的风险防范

七、房地产企业收到地方政府各种形式返还款的风险防范

第五章 房地产项目立项与规划设计

节房地产项目立项与规划设计概述

一、业务事项描述

二、会计核算处理

三、税务事项描述

四、风险防范

第二节规划红线外成本扣除问题

一、国家规定

二、地方规定

第六章 房地产项目招投标与施工建设

节房地产项目招投标概述

一、招投标概念

二、招标管理及流程

三、项目招投标的范围

四、投标保证金、履约保证金的规定

五、工程预付款、工程款支付担保的规定

六、建筑劳务工资保证金、安全文明措施费的规定

第二节房地产项目施工建设的会计处理

一、建筑安装工程承包方式

二、工程价款结算办法

三、“甲供材料”的会计处理

四、包工包料和发包方控料的会计处理

五、支付工程合同款的会计处理

六、工程水电费的核算

第三节房地产项目施工建设的税务处理

一、城镇土地使用税

二、印花税

三、契税

四、增值税

第四节房地产项目招投标与施工建设的风险防范

一、招标风险防范

二、造价、建设风险防范

三、甲供材料风险防范

四、增值税风险防范

五、转售水电的涉税风险防范

第七章 房地产项目销售

节房地产项目销售概述

一、土地使用权转让

二、商品房销售

三、销售其他建筑物

四、代建工程

五、其他业务

第二节房地产项目销售（预售）房款的会计核算

一、会员费及诚意金的会计核算

二、定金的会计处理

三、按揭保证金的会计核算

四、预售房款的会计核算

五、销售更名、销售退房、销售换房的会计核算

六、代收款项的会计核算与税务处理

第三节收入的会计核算与税务处理

一、收入的会计确认与计量

二、税法关于收入的会计确认和计量

三、收入的会计处理

四、拆迁还房（房屋置换）的会计和税务处理

五、委托代销收入的会计核算

六、售后回购房屋的会计处理

第四节商品房销售成本的会计核算

一、开发产品的核算

二、开发产品销售时的会计核算

三、成本差异的会计核算

第五节房地产项目销售中抽奖送物等行为的财税处理

一、促销的概述

二、促销方式及涉税处理

三、风险防范

四、物业费和家电的税务筹划

第六节车位（车库）的财税处理

一、车位（车库）的权属

二、车库的类别及其权属

三、车位（车库）的财税处理

第八章 房地产项目竣工验收与结算

节房地产项目竣工验收

一、验收对象

二、验收依据

三、验收条件

四、验收内容

五、验收人员

六、验收程序

第二节房地产项目竣工结算

一、业务事项描述

二、会计核算

三、税务事项描述

四、风险防范

第三节房地产项目开发成本的结转

一、业务事项描述

二、会计核算

三、税务事项

四、风险防范

第九章房地产项目移交

节房地产项目移交概述

一、移交依据

二、移交内容

三、移交程序

四、项目回访

五、项目保修

第二节房地产项目移交的具体操作

一、业务事项

二、会计核算

三、税务事项

四、关注要点

五、风险防范

第三节房地产项目收入的结转

一、业务事项

二、会计核算

第四节房地产项目销售成本的结转

一、业务事项

二、按不同方法计算产品单位成本

三、会计核算

第十章房地产项目清算与后续持有

节房地产项目清算概述

一、增值税清理

二、土地增值税清理与清算

三、企业所得税清理与项目盈亏清算

第二节房地产项目增值税清理

一、会计核算

二、房地产开发企业预售阶段的增值税处理

三、结转收入时的增值税处理

第三节房地产项目土地增值税预征和清算

一、土地增值税预征

二、会计核算

三、土地增值税清算

四、土地增值税清算涉及的涉税事项描述

五、土地增值税清算实例

第四节房地产项目企业所得税清理与盈亏清算

一、项目收入数据的清理

二、项目支出数据的清理

三、项目盈亏结果的计算

四、项目盈亏报告的撰写

五、数据成果的利用

第五节房地产项目清算的风险防范

一、清算单位的确定风险防范

二、成本对象的分类风险防范

三、房屋售价的调整风险防范

四、土地使用权的风险防范

五、地下车位收入和成本分摊的确认风险防范

六、建安成本的风险防范

七、多个（分期）项目共同发生的公共配套设施费的风险防范

八、质量保证金扣除的风险防范

九、土地增值税清算中利息费用的风险防范

十、拆迁安置费扣除的风险防范

十一、与转让房地产有关的税金的风险防范

十二、是否允许加计开发成本的20%扣除的风险防范

十三、房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入

房地产开发成本的风险防范

十四、售楼部、样板房等营销设施费，在土地增值税清算中如何

扣除的风险防范

十五、地方政府要求房地产开发企业代收的费用如何计征土地增

值税的风险防范

十六、清算后的尾盘问题的风险防范

十七、法院判例：江苏大山房地产开发有限公司与江苏省宿迁地方

税务局稽查局二审行政判决书

第六节房地产项目后评估

一、房地产项目后评估工作总则

二、房地产项目后评估报告内容

第七节房地产项目后续持有

一、出租物业的会计核算与税务处理

二、自营物业的会计核算与税务处理

三、后续持有涉税事项描述

第八节房地产项目后续持有的风险防范

一、租赁合同双方风险防范

二、涉税风险防范

第十一章房地产企业特殊业务

节资产收购和股权收购概述

一、资产收购和股权收购的比较

二、资产收购和股权收购的涉税事项

三、资产收购和股权收购的会计事项

第二节资产收购和股权收购的风险防范

一、资产收购和股权收购的风险防范

二、资产转让和股权转让的风险防范

第三节代建概述

一、代建的类型

二、代建工程必备条件及代建合作要点

三、代建工程会计处理方式

四、代建工程的涉税事项描述

五、代建公司盈亏平衡点

第四节代建的风险防范

一、委托方、代建方风险防范

二、委托方细分手续费、佣金每项不超过合同收入5%的涉税

风险防范

三、事中风险防范和管控

第五节合作开发概述

一、合作开发的定义

二、合作开发的法律界定

三、合作开发的会计核算处理

四、合作开发的涉税描述

第六节合作开发的风险防范

一、项目开发主体的风险防范

二、合同转性的风险防范

三、资金监管的风险防范

四、争议解决方式约定不明的风险防范

五、其他风险防范

六、深圳市万科发展有限公司、深圳市黄龙白鹿投资发展有限公司

合资、合作开发房地产合同纠纷二审民事裁定书

第七节房屋置换与原地回迁的财税处理

一、业务分析

二、计量价格的确定

三、会计处理

四、税收风险防范

第八节房地产集团公司向所属子公司提供服务收入的财税处理

一、现行税务法规对于集团提供服务的依据

二、母子公司间提供服务的涉税处理

附录

参考文献